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降维解读公募REITs金融小白也能一秒get!;公募基金,基金持仓

原标题:降维解读公募REITs金融小白也能一秒get!;公募基金

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降维解读公募REITs金融小白也能一秒get!;公募基金

      2020年8月7日,中国证监会正式发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》。国家发改委近期也发布通知,对基础设施REITs试点项目的申报工作的相关要点做了说明。公募REITs试点工作的稳步推进,引起了市场和投资者的广泛关注。

      作为境外发达市场中的成熟金融产品,REITs有哪些功能和特点?在境内,投资于基础设施领域的公募REITs和我们熟悉的普通公募基金又有什么不一样?

      公募REITs也是公募基金的一种,只不过在投资标的、发行定价及市场波动等方面与其他公募基金产品有些不一样。 例如在投资标的方面,REITs是限定主要投资于不动产的基金,本次试点的基础设施包括仓储物流、收费公路、信息网络、产业园区等,不包括住宅和商业地产。 简单来说,基础设施公募REITs可以让投资者们用较少的资金参与到大型基建项目中,从而分享项目的基础收益的资产升值。 另外,和普通公募基金着重在二手市场交易不一样,公募REITs要求基金管理人参与到一级市场中,而且要主动履行项目日常运营管理的职责以获得更好的回报,也就是说投资者申购REITs份额后基金管理人会代替他们对其投资的项目进行监督和管理,从而让整个项目较好的运营起来,保障收益得以实现。

      2020年9月4日晚上,上交所、深交所双双发布公募REITs业务相关配套文件的公开征求意见稿,用以规范交易所基础设施基金份额发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等行为,并称相关意见和建议以电子邮件形式于2020年9月15日前反馈。

      这一举措的目的,就是为公募REITs基金的到来提前“铺路”。这也意味着公募RETIs离投资者越来越近,大家在股票、债券、普通基金

等投资渠道之外,又将多加一个新的投资品种。曾有机构预测,参考REITs发源地美国市场规模及GDP规模占比推算,中国公募REITs市场规模可达到6万亿人民币,这一业务给公募行业带来新天地,也是目前市场最为关注的焦点。无论对于投资者,还是社会来说,公募REITs的利都要远大于弊。

      公募REITs作为一只公募基金,相对靠谱很多,至少不会跑路、本息全无。不过这可不代表能一定稳赚不赔。公募REITs的投资风险介于股票、债券之间,既可以获得有明确的现金回报,又可以享受资产增值。根据国际市场的情况来看,公募REITs的长期回报率表现较为优异。

      对普通人来说,最大的意义就是多了一个固定收益类投资品种。其特点简单总结为:

      ①很高的当期收益。因为REITs属于定期分配收益的投资品种,所以可以定期的拿到很高的当期收益,公募REITs与股票、债券等金融产品的关联性很低,有助于投资者的多元化资产配置。

      ②波动性和风险低。因为REITs是投资地产资产的

,每个月都有固定的租金收入,所以风险比较低,仅高于波动率很低的部分债券产品,我国现在推出的基建类REITs,风险就更低了。当然,风险低不代表没风险。

      ③规模大。我国的基建资产,那是接近百万亿的规模,就算只挑里面最优质的的来发行证券,那个规模也是非常可观的。足以容纳非常大量的社会资本,进行投资。

      当然,国外的REITs还有其它很多优点,但是不同类型的REITs,优点是不一样的。 所以在我国的基建REITs正式出来之前,具体有哪些优点,还不能完全确定,还要后续继续观察。

      从《通知》上看,这次推行公募基建类REITs,和房地产没什么关系。当然了,这里的房地产专指:住宅地产、商品房,这是老百姓最关注的事情。而此次明确的限定了,是基建类REITs,这和住宅、商业地产完全是两个领域。所以短期看,对住宅、商业地产不会有什么影响。在这里简单分析一下,长期来看对商住房地产的影响。

      这次如果基金类REITs发行成功,将从中吸取不少宝贵经验,都可以直接用到商业地产类REITs里,到时候各种写字楼、购物中心、工业地产、医院地产等,都可能会引入REITs。这样的话,表面上是给投资者又增加了新的投资方式;深层次的话,因为那些地产的运营商,无论是为了符合更加多、更加严格的监管要求;还是为了把业绩做得更好,赚钱。都会不断提高物业的经营水平,到时候普通老百姓也会受益。拿零售物业来说,像大型超市(MALL)、大型购物中心(MILL),名品折扣店(奥特莱斯),都是零售类REITs推动发展的。

      商业REITs中的一个大分类,就是公寓类REITs,由公司化运营的方式,为百姓提供标准化、优质的居住服务。这个就和老百姓息息相关了。如果基建REITs发行成功,未来公寓类REITs必将会上马。这个其实和国家正在推行的:租售并举、多主体供给解决居民的居住问题,也是一脉相承的。

      人们的投资有了新的选择、未来居住有了元的选择,那么住宅市场的压力就能得到缓解。当然了,前提是REITs基金们要严格监管,避免资金偷偷流入住宅市场。

      总之,REITs在外国已经发展了70年,用历史的经验,证明了它是国家经济、特别是不动产行业发展到一定阶段必然要走的路。我国这次能够推出基建类公募REITs,绝对是里程碑式的事件,让我们保持关注,期待后续的发展。

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公募基金

科普小知识;值得注意的是一些诈欺案中有骗徒利用私募基金、私募股权的名义进行诈骗,然而其本质完全无关只是借用这些名词,私募并非是“私下募集”之意,绝非几人私自做些收款就为私募,各国主管机关对于有资格进行私募和有资格投资私募的主体;都有金融严格法规限制必须取得许可和经历特定程序,在正规有法定效力的契约环境和金融机构下运转,此类诈欺案的成功多半是建立于民众对于私募知识的一知半解和认为隐藏巨大获利的神秘感,因为财富高门槛限制,长期以来被视为社会顶尖富人和权贵间的游戏,营造出了升斗小民以为这领域隐藏神秘巨大获利。[2]然而真相是私募并非总是赚钱,瞬间公司消失血本无归的案例甚多,也因此各国不倾向开放平民小额参与的主因,也有许多蓝筹型公司的私募活动年报酬率不过4-5%但是能容许较大金额投入,所以外界的各种传说与印象其实多半是肇因于一知半解。

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